万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金世界上女性最开放的是哪个国家37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋交付请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设(shè)工程价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中世界上女性最开放的是哪个国家国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股世界上女性最开放的是哪个国家东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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