5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思(zhè)一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关(g哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思uān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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