导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据串子是什么意思网络，足球串子是什么意思此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人(rén)户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国(gu串子是什么意思网络，足球串子是什么意思ó)地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng串子是什么意思网络，足球串子是什么意思)涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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