OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市(shì)场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品(yě)同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披(pī)露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各(gè)方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息(xī)的第(dì)一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了(le)三个月履约保证金(jīn)给了(l公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品e)我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持(chí)以(yǐ)市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应(yīng)，相信可(kě)以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其(qí)他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区(qū)产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非(fēi)常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和(hé)我们(men)在(zài)张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一(yī)个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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