万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(h外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗è)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗trong>事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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