近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出40kg是多少斤了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gō40kg是多少斤ng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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