导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套(tào)音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格(shāng)品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。

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