5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％一本书多重，一本书多重有一斤吗），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都一本书多重，一本书多重有一斤吗出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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