饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎ三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思o)费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服(fú)务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注(zhù)最多(duō)的(de)一个话(huà)题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房(fáng)屋(wū)价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费(fèi)标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但对(duì)市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城(chéng)市(shì)的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司(sī)将其视为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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