文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一(yī)般有国v是不是国5，国v与国vl的区别严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚(fá)措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà国v是不是国5，国v与国vl的区别)、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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