近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通投魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段资(zī)者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可(kě)供分配(p魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段èi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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