OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个(gè)交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目(mù)前随(suí)着二级(jí)市(shì)场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此表示(shì)，若张(zhāng)江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计(jì)园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释(shì)说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技(jì)消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区(qū)国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得(dé)到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化(huà)运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调(diào)租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在(zà大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好i)给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面(miàn)也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区域内(nèi)的大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算(suàn)是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突(tū)发事(shì)件的(de)所(suǒ)有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信心。”

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