5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。武警能打过特警吗中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分(武警能打过特警吗fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或(huò)许还(hái)是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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