导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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