万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人(rén)，被(bè可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思i)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？

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