近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于(萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌yú)未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的(d萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌e)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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