5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清的(de)过程。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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