万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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