万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续(xù)的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手(s欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好hǒu)是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试过多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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