近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也称。

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