饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利(lì)用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大(dà)伟称，随(suí)着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这(zhè)样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的(de)收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机构在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合(hé)适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交易(yì)当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门(mén)会同有关部门依法查处不按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业(yè)的(de)专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一(yī)半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因部分购房黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的(de)行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基(jī)础上(shàng)，再(zài)次(cì)向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当(dāng)于(yú)变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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