万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以(yǐ)向法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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