文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果(gu日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家ǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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