导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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