万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明值此之际是什么意思春节，值此 之际这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房(fáng值此之际是什么意思春节，值此 之际)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yu值此之际是什么意思春节，值此 之际ǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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