文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进行(路由器有使用年限吗xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇(路由器有使用年限吗zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡路由器有使用年限吗献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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