OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负(fù)责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级(jí)市场价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价(jià)格(gé)是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复(fù)苏(sū)的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到(dào)租金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级(jí)市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告(gào)引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租户需要一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租(zū)赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么(me)多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是(shì)我们(men)实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化(huà)解当(dāng)前(qián)突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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