近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公(gōn戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班g)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lè戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班i)资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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