OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切(qi中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗è)关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目(mù)前(qián)上市(shì)的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士(s中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗hì)分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市(shì)场价格(gé)下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目(mù)出(chū)租率将得(dé)到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负责人(中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责(zé)人解释(shì)，张江光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这(zhè)边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户(hù)自身(shēn)也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变成了(le)一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同效应，相(xiāng)信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们(men)非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本(běn)平(píng)台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们(men)可(kě)能面临(lín)了一些突发情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和(hé)市场的(de)信(xìn)心。”

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