万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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