文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤在过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规(g洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤uī)定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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