文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点jīng)调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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