饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个人(rén)信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人(rén)负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分(fēn)析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意(yì)义(yì)更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行(xíng)的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗房产(chǎn)中介机(jī)构(gòu)在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的(de)基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别明确(què)服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规(guī)范化(huà)，有利于(yú)行业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会出毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房(fáng)者来承担(dān)。即使(shǐ)一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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