近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(z下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖ff0000; line-height: 24px;'>下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖hǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额(é)的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖p>

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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