饱(bǎo)受争议的二(èr)手房(fáng)交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收(shōu笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花)费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场平(píng)均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花(rè)点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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