万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题(tí)是，这些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司(sī)北京华大基因有国家背景吗市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权(quán)：华大基因有国家背景吗p>

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其身？

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