导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流(liú)动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不便和安(ān悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么)全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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