导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距(jù反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数)，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(dià反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数o)查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期。

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