5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地(dì)集(jí)团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时(shí)代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮(c勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善háo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善