5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的(de)行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个(gè)季(jì)度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(z可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思hǎng)不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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