导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户购上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗