OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不(bù)好判断价格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中披露的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了(le)对张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租(zū)户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱)三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负(fù)责(zé)人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要(yào)租(zū)户。虽(suī)然(rán)收了三个(gè)月(yuè)履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项(xiàng)目的(de)大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦(shà)和张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金扩容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面(miàn)一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱临(lín)了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们(men)在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十(shí)年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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