饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合(hé)发布了(le)关(guān)于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的(de)意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义、上海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对(duì)居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的(de)收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义rong>对(duì)包括经纪服(fú)务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多(duō)少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事(shì)人出(chū)具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门会同有关(guān)部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违(wéi)反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门(mén)提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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