5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企(qǐ)不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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