5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担(dān)忧grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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