近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qián为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机g)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含(hán)了(le)投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实(shí)力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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