文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：410开头的身份证是哪里的？ 410开头的身份证号码是河南省吗为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)410开头的身份证是哪里的？ 410开头的身份证号码是河南省吗背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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