OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中(zhōng)已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业(yè)内人(rén)士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断价格(gé)是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士徐海为是谁？表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收益(yì)率高的(de)产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳(w徐海为是谁？ěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么(me)急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和(hé)线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新(xīn)的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一(yī)时(shí)间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户(hù)还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需(xū)要一(yī)些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的(de)调租(zū)和换租都(dōu)属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目(mù)的(de)大租(zū)户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区(qū)产业空(kōng)间资(zī)产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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