5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约11非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读88亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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