文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　<孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好strong>预售楼花(huā)模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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